賃貸経営にはメリットばかりではなく、様々なリスクがあります。なかでも面倒なのが「孤独死」の発生です。
賃貸住宅の入居者には一人暮らしの方が多いことから、病気などで死亡してもそのまま何日も発見されず、腐敗が進んで部屋に深刻なダメージを残してしまう場合もあります。
最近は事故物件サイトも存在しており、そのままでは中々入居者が見つからない上、見つかっても家賃の低下や入居者の質の低下も懸念されるのです。
しかも、警察への連絡や遺族との交渉、遺品整理と部屋の原状回復などにも多大な手間と時間、費用などが重くのしかかってきます。
ここでは、万が一孤独死が発生した場合の大家さんやオーナーがやるべき対応、費用の目安、事前にとっておくべき対策、事故物件となった場合の善後策などについて解説します。
- 年々増加傾向にある孤独死
- 孤独死が発生した場合の後片付けや原状回復費用は誰の責任？
- 自殺と突然死・自然死の場合では、法的責任が違う
- 孤独死の場合、必要になる後片付けも厄介
- 原状回復費用はいくらぐらいで、誰が負担する？
- 原状回復費用は安くても数十万円、場合によって数百万円
- 費用負担の順位、第一位は本人
- 本人に預金や保険金などがあればそれで清算
- 保証人がいれば保証人に請求
- 相続人の場合は相続放棄に注意
- 検討しておきたい保証会社・保険会社の活用
- 孤独死発生後の家賃値下げ分は請求できる？
- 事故物件の告知義務
- 孤独死に対する大家さんの自衛策と善後策
- まとめ
年々増加傾向にある孤独死
賃貸経営において、賃借人の孤独死に遭遇する確率はそれほど高いわけではありませんが、それでもその可能性はどんな大家さんにもあります。
しかも、ひとたび孤独死が発生すれば、経済的にも精神的・労力的にも多大な負荷が重くのしかかってくるのです。
ではまず、孤独死の定義や状況について見てみましょう。
孤独死とは？
孤独死とは、一般に誰にも知られることなく一人で亡くなることを言い、自殺や病死、事故死（お風呂で溺れるなど）などが挙げられます。
日本の年間死亡者数125万人の内、約3万人が孤独死の状態で発見されているとのこと。およそ2.4％ですから割合としては多いとまでは言えませんが、その数は年々増える傾向にあります。東京都監察医務院の統計（2018年）によると、総数は右肩上がりで内訳は単身高齢者（特に男性）が多いようです。
背景には高齢化や熟年離婚の増加などがあると見られ、入居者の中に単身高齢者が多い物件を所有している大家さんは孤独死に遭遇するリスクが高いと言えるでしょう。
もちろん、若い単身者でも自殺や病死などの可能性はゼロではないので、大家さんは等しく孤独死に遭遇するリスクを内包していると考えておくべきです。
孤独死が発生した場合の流れ
次に、万が一孤独死が発生した場合、どのような展開になるのか、ざっと見てみましょう。
ここでは、賃貸経営に深刻なダメージを及ぼすことになる、発見が遅れた場合のステップを紹介します。
1.近隣などからの通報
孤独死してから何日も発見されなかった場合、遺体は腐敗し始めます。
異臭や虫などが発生して、異常に気づいた近隣住民から不動産管理会社などに連絡が入るのが最初のステップとなることが多いようです。
2.遺体の発見
次に、スペアキーなどを使って部屋の内部を確認することになるのですが、この時大家さん一人で「第一発見者」になると面倒に巻き込まれる可能性があります。必ず管理会社などと一緒に部屋を確認するようにしましょう。
自己管理の場合は部屋を確認する前に警察に相談する方が無難です。
遺体が発見されたら警察から鑑識などがやってきて、事件なのか事故なのかが確認されます。
3.遺族への連絡
身元確認などの警察の手続きが終わる頃、大家さん側からも遺族に連絡を取る必要が生じます。
部屋の契約解除や遺品の整理、汚損した部屋の原状回復などの交渉が必要だからです。
この時、遺族への切り出し方には注意が必要です。遺族も混乱しており、精神的に不安定になっているケースも少なくありません。
このような状況下で、最初に原状回復費用の話を出したり、迷惑しているといった愚痴や、遺族を責める発言をしたりすると遺族の心証を害し、その後の交渉を難しくしかねないのです。
遺族の心中にも十分配慮し、良い関係を作るように心がけましょう。
もちろん、大家さんが前面に立つのではなく、管理会社を挟んで交渉した方が賢明です。
そういう意味でも良質な管理会社を選んでおくことは重要と言えます。
4.後片付け
遺体が運び出されても、部屋には家具や生活用品が残されているものです。
これらの遺品を整理し、不要なものの処分や、場合によってはお焚き上げといった供養などを行います。
単身高齢者の場合は特に「ごみ屋敷」状態になっているケースも少なくないので、思わぬ大仕事になることもあります。
遺族や保証人が遺品整理してくれれば問題はないのですが、中には遺品整理すら拒否されるケースもあり、その場合は大家さん側が遺品整理業者などに依頼することになります。
5.原状回復
孤独死で発見が遅れ、遺体の腐敗が進んでいた場合は、床や壁の貼り替えが必要な場合も出てきます。
通常の退去に伴う原状回復費用とは比べ物にならない費用が発生するので覚悟が必要です。
6.費用清算・交渉
最も厄介なのが遺品整理や原状回復費用を含む費用清算に対する遺族・保証人との交渉です。
まず、部屋の明け渡し交渉が必要です。契約者本人は亡くなっているため、連帯保証人や遺族と交渉して解約の手続きを進め、原状回復費用等の交渉に入ります。
この時、遺族の場合は遺産分割協議が難航し費用負担に関する結論が出るのに時間がかかるケースがあります。法定相続人が多く、居住地もばらばらといった場合は特に厄介です。
早期明け渡しを望むなら、まず保証人に同意を求める方が早いかもしれません。
さらに、原状回復費用の清算交渉という難題が待っています。こちらについては次の章で解説します。
孤独死が発生した場合の後片付けや原状回復費用は誰の責任？
孤独死が発生した場合の後片付けや原状回復費用は、連帯保証人や遺族に請求できるのでしょうか？
それとも大家さんがかぶることになるのでしょうか？順に見て行きましょう。
自殺と突然死・自然死の場合では、法的責任が違う
まず自殺と突然死・自然死は法的責任が全く異なります。
自殺というのは、自分の意思で死を選んだもので、その結果生じた損害に対しては賠償する義務が生じるのが原則。
一方、突然死・自然死は自分の意に反して死亡したもので、その結果生じた損害に責任を問うことはできないのです。
もう少し詳しく見て行きましょう。
自殺の場合は、原則保証人の責任
自殺の場合、本人が故意に死を選んだという点で、法的責任は連帯保証人が問われることになります。
そもそも、すべての入居者は入居契約によって部屋を適切に管理する義務を負っているのです。
それにもかかわらず、本人が自分の意思で死亡した結果、部屋を汚損した（つまり自己責任による汚損）ことからその責任を保証人が代わりに負うという考え方です。
突然死・自然死の場合は、保証人に責任は問えない
一方、突然死や自然死の場合は、死というやむを得ない事情で部屋を汚損してしまったので、適切な管理を怠ったわけではありません。
従って、保証人や相続人に責任を求めることはできないのです。
孤独死の場合、必要になる後片付けも厄介
孤独死が発生した場合、大家さんには費用以外にもまだ、頭の痛い問題が横たわっています。
勝手にはできない遺品整理
孤独死の場合、警察に遺体が運ばれ、身元確認が終了するまでは、大家さんが勝手に室内の後片付けを行うことはできません。
身元の確認が取れたら遺族などが遺品の整理に入れるのですが、遺族がいない場合や、いても相続を拒否したりした場合は、大家さんが整理するハメになってしまいます。
臭いや痕跡を消すハウスクリーニング
比較的発見が早く、遺体の腐敗がそれほど進んでいなかった場合は、ハウスクリーニングで臭いや遺体の痕跡を消すことが可能な場合があります。
もちろん、通常の退去時に行っているハウスクリーニングでは臭いまで消すことは難しいので、遺品整理業者や特殊清掃業者に依頼することになるでしょう。
「変な臭いがする」というクレームが来てからでは遅いので、必ず専門業者に依頼した方が良いです。
当然、業者を見つける手間が増え、コストも通常よりもかさんでしまう事は覚悟しなければなりません。
専門業者に依頼するよりない特殊清掃
発見が遅れ、遺体の腐敗が進んでしまっていた場合は、悲惨です。
体液が床に染み、ウジやハエなどの虫が湧いていたり、大量の血液や糞尿に汚損されていたりすることもあり得ます。
遺体の腐敗臭は強烈で、床ばかりか壁などにも臭いがこびりつくこともあり、特殊清掃業者に依頼する以外ありません。
特殊清掃業者は部屋全体の清掃と消毒、消臭などの技術を持った専門家集団で、業者によっては床や壁の貼り替えなどもこなします。しかし、費用が大きく跳ね上がってしまうのは言うまでもありません。
原状回復費用はいくらぐらいで、誰が負担する？
では、これらの遺品整理や原状回復費用はいくらぐらいなのでしょうか。また、その費用は誰が負担することになるのか見て行きましょう。
原状回復費用は安くても数十万円、場合によって数百万円
「第4回孤独死現状レポート」（日本少額短期保証協会・2019年5月）によると、
- 残置物処理費用の平均損害額：214,120円
- 原状回復費用の平均損害額：361,392円（最大損害額：4,158,000円）
となっており、これがまるまる大家さんに降りかかって来たのでは、たまったものではありませんね。
では、誰がその費用を負担する責任があるのでしょうか。
費用負担の順位、第一位は本人
費用負担責任の順位は、一般的には本人（死亡した賃借人）→保証人・相続人→保証会社→保険会社の順とされています。
本人に預金や保険金などがあればそれで清算
まず、故人に預貯金や生命保険などの保険金があれば、そちらから支払ってもらうことができます。
高齢者などの場合、自分の葬儀費用を用意している方も多く、このケースで決着することも案外多いようです。
保証人がいれば保証人に請求
故人に預貯金も保険金もない場合は、保証人に請求することになります（保証人ではなく、保証会社を付けてもらっている場合は保証会社）。
もちろん、突然死や自然死の場合は、保証人や保証会社にも責任は問えないのは先に述べた通りです。
相続人の場合は相続放棄に注意
相続人に請求するという方法もありますが、遺族には「相続放棄」という権利があります。つまり、故人が抱えていた負債を含めて相続を放棄することができるのです。
もしも、負債よりも資産が大きければ相続人は負債を相続しても損はありませんが、資産よりも負債が大きい場合は、相続拒否を選ぶ遺族が多いのが現実。
一般に単身者はそれほどの資産は持っていない方が多いので、相続拒否されることは少なくありません。
ただし、保証人が相続人の場合は、相続放棄をしても支払い義務からは逃れられないのが原則なので、覚えておきましょう。
また、遺族による遺産分割協議には時間がかかるケースが多く、数カ月から酷い時には数年を要する場合があります。
こうなると、原状回復費用の清算が宙に浮いたままになるので、大家さんが割を食うことになり、注意が必要です。
検討しておきたい保証会社・保険会社の活用
保証人でなく保証会社を付けている場合は、保証会社に請求することになります。
保証会社は“保証人の法人版”ですので、保証人と同じ義務を負うことになります。むしろ、個人の保証人よりも事務的に粛々と処理されるためスムーズです。
保険会社については後の章で解説しますが、孤独死をカバーする保険が用意されており、大家さんまたは入居者が加入していれば、速やかに処理されます。
保険加入は任意ですが、できるだけ加入しておくと良いでしょう。
孤独死発生後の家賃値下げ分は請求できる？
後片付けや原状回復費用の他に、もう一つ損害が生じる可能性があるものがあります。
孤独死が発生した部屋は、家賃を大幅に下げなければ次の入居者確保が困難になるという点です。
事故物件でも、一度入居者が入ればその次は事故物件だという事を告げなくて良くなりますが、そのためには家賃を値下げしてでも次の入居者を確保する必要が出てきます。
そこで家賃引き下げを実行した場合、本来得られたはずの家賃と実際の家賃の差額（損失家賃）は請求できるのでしょうか？
答えは、自殺であれば請求できます。
もちろん、あくまでも妥当な値下げであることが前提ですが、裁判では2年間の値下げ分が認められたケースがあり、概ね2年ぐらいは請求できると言われています。
具体的な手続きについては、弁護士または管理会社に相談してみると良いでしょう。
事故物件の告知義務
孤独死が発生した場合、その部屋は事故物件となってしまいます。その場合、入居者に事故物件である事実を告知する義務があるので覚えておきましょう。
自然死で早期発見の場合は告知義務なし
自然死で早期発見の場合は、告知しなくても良いということになっています。
遺体の腐敗などがなく、特に匂いや痕跡もないなら、わざわざ伝えるまでもないという考え方です。
もちろん、そこで死者が出たこと自体が気持ち悪いという方はある程度存在します。
そういう方は事前に確認するはずなので、その時は包み隠さず伝えれば良いというのが社会通念となっているわけです。
病院の入院ベッドで、いちいちそこで亡くなった方の告知をしないのと同じですね。いくら事実でも知らない方が幸せということもあるわけですから。
わざわざ伝えて嫌な気持ちで住まざるを得なくする方が、入居者に対して酷なことかもしれません。
自殺・殺人と腐敗があった場合は告知義務あり
殺人や自殺など、凄惨な事件・事故があった場合や遺体の腐敗が進んでから発見されたようなケースでは、聞かれなくても告知しなければなりません。
このようなケースは、多くの方が不快に思う事案のため「心理的瑕疵」と呼ばれ、契約後に発覚すれば契約解除や損害賠償請求を受ける可能性もあるのです。
近隣の噂と「大島てる」について
自然死で、かつ早期発見だったとしても、気を付けなければならない点はあります。
ひとつは近所の噂。変死事件は警察車両が押し寄せるため、たちまち噂になることは避けられません。
やがて、入居者の耳に入ることも充分あり得るため、聞かれなければ告知しなくて良いというのが社会通念になっていることに納得いただけない場合も考えられるのです。
この場合は、管理会社に間に入ってもらって納得いただく以外ないでしょう。場合によっては退去してしまう事もあり得るので、そのリスクは覚悟しておきましょう。
さらに、最近では「大島てる」という事故物件情報サイトも広く利用されており、契約前に事故物件かどうかをチェックするという入居者も少なくありません。
この結果、事故物件である事実が昔よりも簡単に知られてしまい、孤独死発生後の入居者確保のさらなる逆風になっているのです。
孤独死に対する大家さんの自衛策と善後策
まず、孤独死が発生した場合の経済的ダメージを回避するためのオススメ自衛策は、「孤独死保険」への加入です。
原状回復費用などの経済的損失を補償してもらえる保険で、火災保険や地震保険と同様、ぜひとも備えておきたい保険と言えるでしょう。
孤独死保険は「家主型」「入居者型」の2つのタイプ
孤独死保険には大家さんが加入する「家主型」と入居者に加入してもらう「入居者型」があります。
入居者型は入居時に加入してもらう家財保険の特約として死亡事故発生時にも保険金が出る仕組みが一般的です。
家主型のメリット・デメリット
家主型のメリットは、遺品整理費用、原状回復費用に加え、家賃保証も受けられる点。
孤独死が発生して原状回復のために生じた空室期間の家賃や入居者確保のために家賃を引き下げた損失などを保証してくれるのです。
デメリットは保険料を大家さんが負担することですが、一戸当たりの保険料は数百円程度なのであまり気にする必要はありません。
入居者型のメリット・デメリット
入居者型の大家さんにとってのメリットは、保険料負担がない事。また、家財保険の特約なので、孤独死以外の災害でもカバーされるのも利点と言えます。
大家さんにとってのデメリットとしては、家賃損失はカバーされない事。
また、保険契約者が入居者なので、保険金は相続人が受け取ることになります。
相続人が受け取った保険金から原状回復等の費用清算を交渉することになるわけです。
また、相続人がいない場合や相続拒否をされた場合は、保険金自体が受け取れないという懸念もあります。
こうして比較すると、家主型の孤独死保険に入った方が、大家さんとしては得策なようです。
単身高齢者は、孤独死リスクに注意
なるべく孤独死に遭遇しないためには、そもそも孤独死のリスクの高い入居者を避けることも大家さんの自衛策となります。
孤独死の可能性が高いのは、先にも触れた通り単身の高齢者（特に男性）です。
高齢者は、健康問題を抱えている方が多く、社会や家族との接点が少ない人も多い傾向が見られます。
従って、部屋でひっそり亡くなり、そのまま何日も発見されないという事態が起こりやすいわけです。
賃貸物件の築年数が進むにつれ、単身高齢者の割合が増える傾向がありますが、その場合大家さんは孤独死のリスクを念頭に保険などの備えを整えるべきでしょう。
また、病気やケガなどの異常をすぐに察知できるよう、行政の見回りサービスや通報機器の貸し出しなどを活用してもらうのも一つの方法です。
学生向け物件は比較的安心
一方、孤独死リスクの比較的少ない入居者層は、大学生。
大学生は健康な上に、夢に向かって頑張っている方が多いので、死亡リスク自体が低いと言えます。
しかも、SNSなどで多くの友人とつながっているため、連絡が途絶えればすぐに異常を察知する人が現れるもの。
このため、孤独死自体が少ない上に、何日も発見されないという事態が起こりにくく、孤独死リスクは比較的少ない層と考えられるわけです。
また、大学生の場合は親が連帯保証人になることが殆どなので、万が一の時の交渉がスムーズなのも安心材料。
これから投資用物件を探すという方は、大学生向けの賃貸アパートという選択肢も頭に入れておくと良いでしょう。
リノベーション後、家賃を改定して貸し出すのが賢明
不幸にして孤独死が発生した場合は、どのような善後策があるのでしょうか。
先輩投資家としての筆者のお薦めは、「リノベーションして家賃を高く設定する」という方法。
原状回復のために大幅な内装工事が必要になるのであれば、それを機に建具や収納、設備機器を最新のものに交換し、内装デザインも一新してはどうでしょう。原状回復費用にさらにリノベーション費用を上乗せすることで、部屋の魅力度を大幅に引き上げ、家賃も旧家賃よりも引き上げるのです。
仮にリノベーション費用として原状回復費用に200万円をプラスしたとして、旧家賃から2万円を引き上げれば、100ヵ月で投資を回収できます。わずか8年と4カ月です。それ以降は他の何もしない部屋よりも高いキャッシュフローを稼ぎ出すのです。
もしも原状回復だけなら家賃は旧家賃からさらに下がり続けるわけですし、魅力がないということで空室が続く事態さえも心配されます。
「災い転じて福となす」という視点で、積極的に投資して収益力アップを目指すのが、不動産投資のあるべき姿勢ではないでしょうか。
まとめ
所有する賃貸物件で孤独死が発生した場合、大家さんには経済的・精神的・労力的に重い負担がのしかかります。
自殺の場合は、保証人に損失補償を求めることができますが、突然死や自然死の場合は、損失補償を求めることはできません。
原状回復費用は安くても数十万円、ひどい場合は数百万円に及ぶ場合もあるので、大家さんは孤独死保険などの何らかの対策を講じておくことが大切です。
孤独死リスクが高い、単身高齢者（特に男性）には注意が必要。逆に健康で社会とのつながりも多い学生・若者は比較的安心と言えるでしょう。
孤独死が発生した場合でも、単に原状回復するのではなく、リノベーション費用を上積みし、部屋の魅力を引き上げ、家賃も高く設定するという攻めの経営姿勢が重要と言えます。
