これからマンション投資やアパート投資などの不動産投資を始めようとしている人の中には、サラリーマンとして働きながら不動産投資を行えるか不安に感じている人もいると思います。
忙しいサラリーマン大家でも、管理会社の協力があれば問題なく不動産投資を始められます。しかし、不動産投資の知識が全くなく、不動産会社に任せきりにしている人は、不動産投資に失敗する可能性が高まるので注意が必要です。
この記事では、サラリーマン大家が陥りやすいよくある失敗例と回避策について解説します。
サラリーマン大家が陥りやすい失敗例とは
サラリーマンとして働く人の中には、生活費の足しや老後に備えるために投資用マンションや投資用アパートなどの収益物件の購入を検討している人も多いと思います。
マンション経営やアパート経営では、不動産管理会社に投資用不動産の管理を委託した場合、物件オーナーは時間や手間をかけることなく安定した家賃収入を手に入れることができます。
そのため、日中忙しく働いているサラリーマンでも不動産賃貸経営を行えますが、賃貸経営の知識や経験のほとんどない不動産投資初心者は失敗する可能性が高いので注意が必要です。
失敗する可能性を少しでも抑えるには、サラリーマン大家がどのような失敗を犯しやすいのか事前に把握した上で、回避策を準備しておくことが重要です。サラリーマン大家が陥りやすい失敗は以下8つの例が挙げられます。
- 利回りの高さで投資物件を選ぶ
- 購入資金のほとんどをローンで補う
- 支出削減のために自主管理を行う
- 管理会社に全てを委ねている
- 地方で安くアパートやマンションを新築してしまう
- 節税目的で不動産投資を始める
- 安易にサブリース契約を締結してしまう
- 生命保険の代わりにしようとする
それぞれの失敗例と回避策を詳しく見ていきましょう。
利回りの高さで投資物件を選ぶ
不動産投資初心者が陥りやすい失敗例の1つ目として、投資物件を購入する際に利回りの高さを基準にすることが挙げられます。利回りとは、購入した賃貸物件の価格に対して1年で得られる家賃収入の割合を意味します。
例えば、賃貸物件の価格が1億円で1年間に得られる家賃収入が1,000万円の場合の利回りは、「1,000万円÷1億円×100＝10％」です。同じ価格で1年間に得られる家賃収入が500万円だと、「500万円÷1億円×100＝5％」です。
利回りが高い物件は得られる家賃収入が多く、初期投資を早く回収できるため、利回りの高い物件を選んだ方が良いと言えます。しかし、利回りの高い物件には、利回りが高くなる理由が潜んでいるケースが多いので注意が必要です。
例えば、利回りの高いのが築年数のかなり経過した中古物件だった場合は、購入しても修繕を行わなくてはならず、費用負担が重くのしかかる可能性があります。また、地方物件で需要が低く、購入当時は満室でも空室に悩む可能性も。
利回りの高い物件を選ぶことは、不動産賃貸経営で多くの収入を得たい人が押さえておくべき重要なポイントです。しかし、利回りだけにこだわった場合、ハイリスク物件を選んでしまう可能性が高まるので注意しましょう。
解決策：総合的に投資物件を選ぶ
不動産物件を選ぶ際は、総合的に物件を選ぶことが重要です。不動産賃貸経営では高利回りの物件を選ぶことが安定した不動産賃貸経営を行う上で重要な1つのポイントです。
しかし、利回りと言っても、想定利回り、表面利回り、実質利回りの3つがあり、利回りごとに反映されている項目が大きく異なります。
想定利回りとは満室時の利回り、表面利回りとは想定利回りに空室を反映させた利回り、実質利回りとは想定利回りに修繕費や固定資産税、管理費などの支出を反映させた利回りです。
想定利回りが高く表面利回りが低い投資物件は、劣化の進行や設備が古いなどの理由によって空室が目立ち、安定した家賃収入の確保が困難になっていると考えられます。
また、想定利回りと表面利回りが高いにもかかわらず実質利回りが低い投資物件は、安定した家賃収入の確保が期待できるものの、支出が多くキャッシュフローが悪化しやすい投資物件と言えます。
投資する物件を選ぶ際に理想とされる物件ごとの表面利回りは以下の通りです。
| 表面利回り（新築） | 表面利回り（中古） | |
| 区分マンション | 5％ | 8％ |
| アパート | 8％ | 10％ |
| 戸建 | 10％ | 15％ |
表面利回りが上記の水準を満たしていて、実質利回りとの乖離が大きすぎなければ、安定した家賃収入が得られる可能性の高い物件と言えます。
また、利回りの高さだけでなく築年数が浅い、駅やスーパー、コンビニなどに近くて利便性に優れているなど、総合的に投資物件を選ぶことが重要と言えるでしょう。
購入資金のほとんどをローンで補う
投資用不動産オーナーになるにあたり、購入資金のほとんどをローンで補おうとしている人も多いと思いますが、それも失敗するリスクを高める要因なので注意が必要です。
不動産賃貸経営では安定した家賃収入が期待できる、購入した収益不動産が担保になります。そのため、ローン返済が滞る可能性が低いという理由で、不動産投資ローンを契約してくれる金融機関が多数あります。
しかし、不動産投資ローンは居住用不動産を購入する際に契約できる住宅ローンとは異なり、契約期間が短い、金利が高く設定されているのが一般的です。
購入資金のほとんどをローンで補っていると、空室で安定した家賃収入が得られなくなった、金利が上昇した場合にローン返済が困難になる可能性も。
不動産賃貸経営は物件購入に必要な費用を不動産投資ローンで補えるため、資金が少ない人も不動産投資を始めることが可能です。しかし、不動産ローンに頼りすぎた場合、ローン返済が困難になる可能性が高いという点に注意が必要です。
解決策：自己資金を拠出してローンの割合を減らす
不動産賃貸経営のリスクを少しでも抑えたいのであれば、自己資金を拠出してローンの割合を減らすことが重要です。
初期投資額を少しでも抑えるために全額融資を希望する人もいますが、全額融資の場合は借入金額の増加で利息が増加して、返済負担が大きくなるという点に注意が必要です。
そうなると、空室が少し生じただけで貯金や給与から返済しなくてはならないといったようにキャッシュフローが悪化しやすくなります。それでも返済を補えなくなった場合、最終的には賃貸物件を売却して現金化しなくてはなりません。
また、変動金利は固定金利よりも金利が低く設定されている傾向があるため、変動金利を選ぶ人も多いと思いますが、いつまでも現在のような低金利が続くとは限りません。いずれ景気が回復すると、金利が上昇して返済負担が大きくなる可能性も。
物件の購入金額の7～9割程度を不動産ローンで調達しているオーナーも多いですが、5割程度に設定した方が返済負担を軽減できるため、返済不能に陥るリスクを抑えられます。
また、返済期間は長期になるため、金利上昇のリスクを抑えたい人は、返済金額が一定になる固定金利を選択した方が良いと言えるでしょう。
支出削減のために自主管理を行う
不動産投資家の中には、支出を少しでも削減するために自主管理を選ぶ人もいます。しかし、サラリーマン大家には、自主管理をおすすめしません。
賃貸経営では、入居者の募集や退去の手続きなどの入居者管理、清掃や修繕などの建物管理を行う必要があります。
管理業務を不動産管理会社に委託する場合、家賃収入の5％程度を管理委託費として不動産管理会社に支払う必要があります。大家さんの中には、少しでも支出を削減するために自主管理を選択する人もいますが、管理には手間と時間がかかるので注意が必要です。
例えば、入居希望者からの問い合わせやクレームにはスムーズに対応する必要がありますが、サラリーマン大家は本業があるため、日中管理業務に対応できません。
業務に対応するために仕事を休む、途中で抜け出すなど本業を疎かにする、精神的・体力的な負担が大きくなって本業に支障が生じた場合は、会社から副業禁止が言い渡される可能性も。
支出削減のために自主管理を選択したつもりでも、対応の悪さが原因で空室が生じた、本業に支障が生じては意味がないので注意しましょう。
解決策：専門家である管理会社に委託する
安定した不動産賃貸経営を行うには、不動産の専門家である管理会社に管理を委託することも重要です。
自主管理を選択すれば管理委託費を抑えられるため、不動産賃貸経営によって得られる収入が増えます。
しかし、入居者募集や入退去の管理、家賃徴収、クレーム対応などの入居者管理業務、物件の清掃や劣化状況の管理、修繕などの建物管理業務を全て行う時間と手間を考えた場合、あまり得をしているとは言えません。
また、管理が疎かになって入居者の不満が募れば、空室の増加によって管理委託費分の家賃が減少する可能性も。
自主管理による精神的・肉体的負担を抑える、入居者満足度を上昇させて入居率の高い状況を維持しながら安定した不動産賃貸経営を行うためには、専門家による委託管理を選ぶ方が良いでしょう。
管理会社に全てを委ねている
不動産の専門家である不動産管理会社に賃貸物件の管理を委託しているサラリーマンも多いと思いますが、全てを委ねることはおすすめしません。その理由は、不動産管理会社の中には、管理業務を疎かにする、不要な修繕を行う不動産管理会社もいるためです。
不動産管理会社は複数の物件の管理を行う、仲介を手掛けることで管理委託費や仲介手数料を得ています。
1人あたりの担当物件数が多い不動産管理会社の場合、清掃やクレーム対応などが疎かになって入居者の不満が高まる可能性があります。また、自社の利益を優先する不動産管理会社だと、不要な修繕をオーナーに要求してくる、何かと手数料を徴収してくるケースも。
不動産管理会社に管理を委託している場合、入居者の不満が募って空室が目立つ、支出が増えてキャッシュフローが悪化するので注意が必要です。
解決策：積極的に賃貸経営に参加する
不動産投資詐欺から身を守る、リスクを抑えながら不動産投資を行うためには、専門家に全て任せるのではなく、必要な知識を身につけてオーナー自ら積極的に賃貸経営に参加することが重要です。
例えば、本やネットで調べる、不動産投資セミナーに参加して情報を収集するなどのように、不動産投資に必要な知識をしっかり行ってから不動産投資を始めます。
そうすれば、詐欺物件を紹介されてもおかしな点にすぐ気づけるため、騙されずに済みます。また、入居希望者と賃貸借契約を交わす際も、どのような入居者なのかをしっかり調べれば、滞納リスクや入居者同士のトラブルを未然に防ぐことが可能です。
定期的に物件を訪れて清掃が行き届いているか確認する、管理会社の募集広告の写真の多さや物件の紹介文の丁寧さを確認すれば、不動産管理会社が適切な管理や募集を行っているのかも見抜けるでしょう。
地方で安くアパートやマンションを新築してしまう
主要都市は地価が高いため、アパート経営やマンション経営を始めようとすると多額の資金が必要です。そのため、地価の安い地方でアパートやマンションを新築するサラリーマン大家も多いと思いますが、地方で賃貸経営を始めるのはおすすめしません。
地方で賃貸経営を始める場合、初期投資を抑えられるため、高利回りでの運用が期待できると考えている人も多いのではないでしょうか？しかし、地方は初期投資を抑えることができても主要都市よりも需要が低いため、空室リスクが高くなります。
また、物件の賃料は地価や建物のグレードに合わせて設定されるため、主要都市のように高く設定できません。地方で賃貸経営を始めても全く需要が期待できないわけではありませんが、リスクを伴うことを踏まえた上で臨む必要があるでしょう。
解決策：需要が期待できるエリアで賃貸経営を始める
賃貸経営を始める際は、賃貸経営のリスクを抑えるためにも需要の高いエリアで始めることが重要です。
日本は少子化の影響を受けて年々人口が減少しており、国土交通省の「国土の長期展望」中間とりまとめでは、30年後の2050年には人口が1億人を下回る、無居住地域が2005年の51.9％から62.3％に増えると言われています。
地方で賃貸経営を始めると、需要の低さから空室リスクが高くなる、インフラ整備が行われず将来的に資産価値が下がる可能性が高いので注意が必要です。
2050年を迎えても安定した家賃収入を得るには、東京23区や名古屋市、大阪市といった需要が期待できる主要都市で賃貸経営を始めた方が良いと言えます。
それでも初期投資を抑えたい人は、政令指定都市や人口が多く、将来もある程度の需要が高い地域に絞って賃貸経営を行いましょう。
節税目的で不動産投資を始める
節税効果を期待して不動産投資を始めようとしている人もいるかもしれませんが、節税効果が必ず期待できるというわけではありません。
相続税については、現金を相続するよりも賃貸物件を相続した方が評価額を約6割下げることができます。
しかし、所得税や住民税は、いくら経年劣化による資産価値の減少を減価償却費として経費に計上できても、不動産所得が増えることで税率が引き上げられる可能性が高いので注意が必要です。
また、賃貸物件を所有する場合、賃貸物件の所有者には固定資産税や都市計画税などの税金が課されます。
節税効果が期待できるということは間違いではありませんが、節税効果が期待できるケースが限られている、他の税金が増えるということを覚えておきましょう。
解決策：節税効果が期待できるか確認した上で賃貸経営を始める
節税効果と一口に言っても、人によって期待できる節税効果は大きく異なるため、節税効果が期待できるか確認した上で賃貸経営を始めることが重要です。
例えば、現金を多く持っている人や相続で空き地を所有している人は、賃貸経営を始めた方が相続税や固定資産税などを抑える効果が期待できます。
また、以下の所得税の速算表を確認して不動産所得を加えても税率が高くならない人は、賃貸経営による所得税の節税効果を最大限に発揮できます。
| 課税される所得金額 | 税率 |
| 195万円未満 | 5％ |
| 195万円以上330万円未満 | 10％ |
| 330万円以上695万円未満 | 20％ |
| 695万円以上900万円未満 | 23％ |
| 900万円以上1,800万円未満 | 33％ |
| 1,800万円以上4,000万円未満 | 40％ |
| 4,000万円以上 | 45％ |
条件に該当しない人、該当しているかどうか分からない人は、不動産会社やファイナンシャルプランナーに、節税効果が期待できるか、他の節税方法がないか相談しましょう。
安易にサブリース契約を締結してしまう
安定した賃貸経営を行うために、サブリース契約を締結するサラリーマン大家も多いですが、安易にサブリース契約を締結するのは危険です。
サブリース契約とは、不動産会社が賃貸物件の全ての部屋を借り上げて転貸する仕組みです。そのため、オーナーは空室が生じた場合でも安定した家賃収入を得ることができるのが大きなメリットと言えます。
しかし、借り上げ費用は家賃相場の80～90％に設定されているため、賃貸経営で得られる家賃収入が少なくなるといったデメリットを伴うので注意が必要です。
サブリース契約を締結すれば、安定した家賃収入を得られるため、返済に支障が生じにくいと言えますが、デメリットをよく理解しないまま契約を締結すると、返済に大きな支障が生じる可能性もあるので注意しましょう。
解決策：サブリース契約の特徴を理解してから契約する
サブリース契約は空室リスクと隣り合わせにあるオーナーにとっては強い味方と言えますが、デメリットも多いのでサブリース契約の特徴をよく理解してから契約することが重要です。
サブリース契約のデメリットとして、借り上げ費用が低く従来の家賃収入よりも少なくなる、家賃保証の見直しによって想定よりも家賃収入が少なくなる可能性があるなどのデメリットも挙げられます。
「空室が生じて家賃収入がなくなるより良いのでは？」と思った人もいるかもしれませんが、免責期間という空室が生じた場合に一定期間家賃の支払いが免除される期間が設けられているケースも。
また、サブリース契約では、入居者をオーナーが選ぶことはできないため、入居者トラブルが生じる、質の悪い入居者によって部屋の劣化が進行する可能性があるので注意が必要です。
サブリース契約を締結する会社が破綻すると、想定通りの家賃収入を得られなくなるリスクも伴います。
サブリース契約を締結する際は、このようなデメリットやリスクを踏まえた上で、経営状態が良好な大手不動産会社とサブリース契約を締結する、不利な契約条件になっていないか事前に確認しておきましょう。
生命保険の代わりにしようとする
賃貸経営が生命保険の代わりになるという話を聞いて、鵜呑みにしているサラリーマン大家も注意が必要です。
賃貸経営を始める際は自己資金だけでは賃貸物件の購入資金が不足するため、不動産ローンを契約します。
不動産ローンの契約では、契約中に万が一の事態が生じて返済が滞ることがないように保険に加入します。万が一の事態が生じても保険金を返済に充てられるため、残された家族が負債を抱えて困るということはありません。
また、残された家族はローン返済が終わった賃貸物件から家賃収入を得られるため、安心して暮らせるというメリットがあります。しかし、生命保険の代わりになると言ってもまとまったお金が手に入るわけではありません。
賃貸経営が生命保険の代わりになるという話を鵜呑みにすると、万が一の事態が生じても十分な備えができておらず、トラブルに発展する可能性もあるという点に注意が必要です。
解決策：万が一の事態にどのように備えるのかをよく考える
賃貸経営が生命保険代わりになるというのは間違いではありませんが、生命保険を掛けた方が良いケースもあるため、万が一の事態にどのように備えるのかを事前に考えておくことが重要です。
例えば、子供の進学によってある程度のまとまったお金が必要なタイミングで万が一の事態が生じたとします。
賃貸経営を選んだ場合、ローンの支払いは免除されてもまとまったお金が手に入らないため、現金化のために賃貸物件を売却しなくてはなりません。しかし、投資用物件は居住用物件より流動性が低く、売却できても安く買いたたかれるリスクがあるという点に注意が必要です。
このような状況では、生命保険に加入した方が良いと言えます。まとまったお金をある程度は確保できていて、万が一の事態が生じて安定した収入の確保が困難になることに備えたい人は賃貸経営がおすすめです。
このように人によって万が一の事態への備え方は異なるため、まとまったお金を得たいのか、安定した収入を確保したいのかよく考えてから選びましょう。
管理会社を選ぶ際のポイント
不動産管理会社の数は多く、どの不動産管理会社に管理を委託すればいいのか分からない人も多いと思います。「どこに委託しても変わらない」と思っている人もいるかもしれませんが、そのようなことはありません。
管理を任せる不動産管理会社によって運用結果は大きく異なるため、不動産管理会社が成功の鍵を握っていると言えます。そのため、リスクを抑えながら安定した不動産投資を行うには、信頼できる不動産管理会社に管理を委託することが重要です。
管理会社を選ぶ際のポイントとして、以下の3つが挙げられます。
- 入居率が高い
- 営業力が高い
- 担当者の対応が丁寧
それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。
入居率が高い
管理を委託する不動産管理会社を選ぶ際は、入居率の高い不動産管理会社を選ぶことが重要なポイントです。
入居率の低い不動産管理会社に管理を委託した場合、クレーム対応を疎かにしている、清掃が行き届いていないなど、管理に何らかの問題を抱えている可能性が高いので注意が必要です。
一方、入居率の高い不動産管理会社の場合、管理がしっかり行き届いていて、入居者満足度が高いと考えられます。
入居率をホームページに掲載している不動産管理会社もありますが、全ての不動産管理会社が掲載しているわけではありません。掲載されていない場合でも、入居率がどのくらいなのかを問い合わせれば教えてもらえます。
入居率を教えてくれない、入居率を聞いてもすぐに答えられない不動産管理会社は市場分析を行っていない、オーナー目線での管理を行っていない可能性が高いと言えます。
入居率の高さは良い不動産管理会社かどうか判断する上で重要な指標と言えるため、しっかり確認しておきましょう。
営業力が高い
営業力が高いと空室リスクを抑えられるため、営業力の高い不動産管理会社を選ぶことも重要です。
営業力の低い不動産管理会社に管理を委託した場合、空室が生じてもなかなか埋まりにくく、キャッシュフローの悪化によって賃貸経営の継続が困難になる可能性が高まります。
一方、営業力の高い不動産管理会社であれば空室が生じても埋まりやすいため、空室リスクを抑えながら安定した賃貸経営を行うことが可能です。
営業力の高さは時代に合わせた入居者の募集方法を取り入れているかどうかで判断できます。
ネット環境が整う前は直接不動産会社を訪れて相談する、駅やコンビニなどに設置されている物件情報が掲載された冊子を見て問い合わせるのが一般的でした。
しかし、ネット環境の整った現在は、ネットで一度物件情報を調べてから不動産会社に訪れる人がほとんどなので、不動産ポータルサイトへの登録は必須と言えます。
また、レインズという不動産会社が閲覧できる物件情報サイトに物件情報を掲載していれば、他の不動産会社からの問い合わせも期待できるため、より空室リスクを抑えられるでしょう。
担当者の対応が丁寧
不動産賃貸経営は運用期間が長期で、管理を委託する不動産管理会社の担当者との付き合いも長くなるため、不動産管理会社の担当者との相性の良さも重要な判断材料と言えます。
管理体制が整っていて入居率が高い不動産管理会社の場合でも、問い合わせへの返信が遅い、オーナー優先ではなく自分の売上を優先するような担当者がつくことがあります。
そのような担当者に管理を任せても、速やかに対応しないことが原因で入居者の不満が募る、無駄な支出が増えてキャッシュフローの悪化を招くので注意が必要です。
不動産管理会社を選ぶ際は、入居率や営業力の高さだけでなく担当者選びも丁寧に行うことが重要です。例えば、入居者やオーナーからの問い合わせに迅速に対応してくれるのか、自分の物件のようにオーナー目線で対応してくれるのかなどです。
これらを比較する指標はありませんが、管理の相談を通してどんな担当者なのかをある程度は判断できます。不動産管理会社を選ぶ際は、担当者選びにもしっかりこだわりましょう。
まとめ
会社員として働きながらサラリーマン大家として賃貸経営を始めることは可能ですが、成功が保証されているというわけではありません。
誤った方法で賃貸経営に取り組んだ場合、キャッシュフローの悪化によって賃貸経営の継続が困難になる可能性もあるので十分に注意が必要です。
サラリーマン大家が失敗を未然に防ぐには、不動産管理会社の協力が必要不可欠であるため、不動産管理会社選びも慎重に行いましょう。
